Historia de un fraude inmobiliario

Sofía y su esposo compraron el 18 de mayo de 2013 un departamento en la colonia Barrio Los Reyes, Azcapotzalco, dentro de la Ciudad de México. Durante mucho tiempo, con esfuerzo, habían ahorrado para adquirir su propiedad. Se encontraba en un inmueble de 30 departamentos en el número 12 de la calle Trébol, que habían sido construidos por la empresa Grupo Inmobiliario Trébol 2000 S.A. de C.V. Para esa fecha, los dos primeros pisos ya estaban terminados y vendidos. Sofía y su esposo compraron el departamento 301, con un espacio de 92 metros cuadrados, balcón, tres recámaras y baño completo. Todo por 1.75 millones de pesos. Dieron un anticipo de 400,000 pesos. Poco después comenzaron las malas noticias.

A pesar de que el contrato de compra-venta señalaba que el edificio contaba con elevador, caseta de vigilancia y ‘roof garden’, nada estaba todavía construido. Y un mes más tarde, recibieron una llamada de Andrés Bracho Gutiérrez Zamora, accionista de la inmobiliaria, en la cual les informó que la empresa no podría venderles el 301, y que les ofrecería en su lugar otro departamento.

En septiembre, el vendedor de la inmobiliaria les contactó de nuevo y les sugirió comprar el departamento 401. Pero éste ni siquiera era propiedad de la compañía, sino que pertenecía a Antonio Reyes Torrecillas, contador de la empresa. Sofía y su esposo hicieron el trato directamente con él, para comprar el departamento con la esperanza de que les descontaran los 400,000 pesos que ya habían pagado. Sin embargo, la inmobiliaria solamente les regresó la mitad. “Al cabo de dos años que estuvimos insistiendo, Bracho nos bonificó con dos espacios de estacionamiento y nos quedó a deber 200,000 pesos. Afortunadamente, no perdimos todo”, cuenta Sofía (cuyo nombre está cambiado a petición de la entrevistada).

Otro de los afectados por la inmobiliaria fue Martín, quien adquirió el departamento 404. Debido a que fue una transacción en preventa, la inmobiliaria prometió terminar el departamento mientras Martín iba haciendo los pagos. Le prometieron que estaría todo listo antes de un año. Cumplido ese tiempo, seguía sin terminar. “Pasó un año. Nunca me entregaron el departamento. Una vez que fui a ver el avance, me encontré con la sorpresa de que un vendedor estaba vendiendo mi departamento. Le recogí la llave y le dije: ‘¿Sabes qué? Este departamento es mío, ya lo pagué’”, cuenta Martín. Cerró la puerta y prácticamente se atrincheró en el inmueble. Decidió terminar la construcción él mismo, para lo que tuvo que pedir un préstamo. Le puso piso, colocó el inodoro, el lavabo, las regaderas y la instalación eléctrica.

El problema se repitió en el resto del edificio. Con el paso de los años, la inmobiliaria nunca terminó las instalaciones eléctricas, el ‘roof garden’ ni el elevador. Tampoco dio explicaciones ante los vecinos. De hecho, ya no contestaba en los teléfonos de contacto que había dado, ni respondía los e-mails. Los vecinos nunca volvieron a ver a nadie de la empresa, y ningún representante apareció de nuevo en el edificio. Dadas las circunstancias, los vecinos, entre ellos Sofía y Martín, se encargaron de concluir el inmueble: pagaron la instalación eléctrica, los acabados, el ‘roof garden’, los tinacos y los elevadores.

“Nos dejaron sin tinacos y con el ‘roof garden’ inconcluso. Nos dejaron sin elevador, sin contrato de energía eléctrica, tuvimos que pagar el transformador… No veíamos que hicieran nada, y de buenas a primeras los albañiles desaparecieron. De todo lo que nos dejaron inconcluso, gastamos como 2 millones 600,000 pesos”, comenta Sofía. La empresa Grupo Inmobiliario Trébol 2000 S.A. de C.V. inició operaciones en noviembre de 1979. De acuerdo con su inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes, su domicilio fiscal es precisamente el departamento que compró Sofía y que era propiedad del contador: el 401 de Trébol 12, en el Barrio Los Reyes. No cuenta con página de internet.

En un documento de la notaría 196, del cual Expansión tiene copia, y que corresponde a un movimiento del 16 de abril de 2009 en el acta de la empresa, se observa que los accionistas son Luis Carlos Bracho Esquitín y Andrés Bracho Gutiérrez Zamora. De acuerdo con una búsqueda en los certificados del SAT, la compañía sigue dada de alta ante las autoridades tributarias. Y en una búsqueda en la página Poder Judicial Virtual, destaca que, entre 2006 y 2019, la empresa tiene al menos 48 demandas que particulares y bancos interpusieron contra la inmobiliaria. Expansión trató de localizar a la empresa sin éxito.

Sofía, por su lado, interpuso una queja ante la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco), con el expediente PFC.VIL.B.3/002980-2013, pero ésta nunca prosperó. Ninguno de los vecinos pudo recuperar las inversiones hechas para terminar el edificio. El motivo por el cual el asunto quedó impune, según Sofía, es que ni siquiera había un domicilio al cual acudir para buscar a los responsables.

En un comunicado enviado para este reportaje, la Profeco informó que, para evitar fraudes, los contratos de compra-venta deben estar registrados ante dicha procuraduría, y en caso de preventa, los proveedores están obligados a exhibir el proyecto ejecutivo de construcción, así como la maqueta y el inmueble muestra. De hecho, cuando interpuso la queja, Sofía mostró ante la Profeco los contratos firmados con la inmobiliaria, y le señalaron que no tenían validez.

En el correo comportamientocomercial@profeco.gob.mx, se puede pedir información sobre el proveedor para saber si ha tenido quejas y por qué motivos. Expansión envío un e-mail para corroborar el funcionamiento del correo de Profeco, y una semana después recibió respuesta. Además de la denuncia de Sofía, recibida en 2013, Grupo Inmobiliario Trébol 2000 tiene otra en el periodo que va de enero de 2019 al 31 de octubre del 2020, y que acusa que la empresa se negó a otorgar otro inmueble a un comprador.

Principales fraudes y cómo prevenirlos

De acuerdo con la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), los fraudes inmobiliarios representan un daño a los clientes de 600 millones de pesos al año. Las formas son muy variadas, y van desde complejos esquemas hasta omisiones mínimas en los contratos. Una de las opciones para esquivar esta situación es contratar agentes que acompañen el proceso de venta. La empresa Hausy, por ejemplo, asesora a sus clientes hasta que el proceso de venta del inmueble se complete con seguridad. El CEO de esta compañía, Javier Romero, señala que el problema no es que existan vacíos legales que permiten excesos, sino que se trata más bien de un “vacío de experiencia” cuando se trata de adquirir un inmueble. Los compradores, explica, se aceleran cuando se encuentran con una oferta jugosa en la que se les pide un anticipo inmediato. Ahí, sin haber revisado bien la documentación, suelen caer en la trampa.

En el caso de Martín, que compró el inmueble antes de que estuviera listo, Hausy hubiera realizado una serie de pasos previos para evitar el fraude. El primero sería investigar el historial de la constructora, y luego verificar la autenticidad de los permisos. “Algo en lo que hubiéramos trabajado con Martín es en proponer un crédito hipotecario. Aunque tuviera el dinero ahorrado para comprar, casi siempre les decimos que utilicen el crédito hipotecario. Los abogados de los bancos te hacen el trabajo de checar el contrato y estudiar lo que estás firmando. Ahí detectan algún tipo de error. Si no se puede utilizar crédito, nosotros tenemos experiencia revisando contratos de preventa”, explica Romero.

En el mercado inmobiliario, no solamente los particulares están a expensas de fraudes como los que padecieron Martín y Sofía, sino también las empresas que se dedican a la compra y venta de inmuebles. Sin embargo, estas compañías cuentan con un equipo de abogados cuyo objetivo es prevenir este tipo de prácticas.

Una de ellas es Flat, una startup enfocada en el mercado de la Ciudad de México. Se dedica a comprar inmuebles, remodelarlos y finalmente venderlos. A lo largo de sus dos años de existencia, el equipo legal de esta firma ha detectado que una de las principales formas de fraude involucra a personas que venden inmuebles que no están registrados a su nombre. De acuerdo con Alejandro Toiber, abogado de Flat, estos particulares suelen vender propiedades que están a nombre de sus familiares, por lo que cualquier transacción no tendría validez. “Para evitar fraudes, es importante que efectivamente estemos tratando con el dueño. Lo que pasa, y es común, es que llega el familiar del dueño y pide un anticipo. Pero no te puedo dar un anticipo si no sé si eres el dueño. Resulta que luego tratamos con los hijos, con nietos, pero no con el dueño”, dice.

Con la escritura del inmueble, los compradores pueden verificar quién es el propietario, pero a veces los vendedores prefieren no mostrarlo. El abogado recomienda solicitar ante el Registro Público de la Propiedad Privada un certificado de libertad de gravamen. Lo único que se necesita para acceder a este documento es el folio real del inmueble, un dato que el vendedor está obligado a proporcionar. Si se niega, es una alerta roja.

Una vez que se obtenga este certificado de libertad de gravamen, el interesado puede ver quién es el propietario del inmueble, además de si está embargado o hipotecado. Esto mismo se tiene que hacer si el propietario es una Sociedad Anónima de Capital Variable.

Otro de los intentos de fraude más habituales que han identificado los abogados de Flat es la doble venta de una misma propiedad. “Hay una persona que efectivamente está vendiendo el inmueble y le pide anticipos a dos personas diferentes. La recomendación es tratar de no dar anticipos y pagar todo al momento de la escrituración, cuando se firma ante notario. O tratar de dar el menor dinero posible de manera previa y ya lo demás ante notario”, explica Toiber.

También hay que considerar los vicios ocultos, sobre todo en la capital del país. En el terremoto de septiembre de 2017, muchos inmuebles quedaron dañados: 7,774, según el censo del gobierno de la Ciudad de México. Desde entonces, los abogados de Flat han detectado que algunos propietarios intentan vender departamentos cuyos edificios tienen daños estructurales. “Algunas labores de reforzamiento no las han hecho, porque no las paga el gobierno. No dicen que tienen daños estructurales y están tapados con yeso. Yo le diría a la gente que pida el dictamen de seguridad estructural. Nosotros hacemos inspecciones cuando vamos a comprar, y la hacemos con un arquitecto experto”, señala el abogado.

Siete años después, Sofía y Martín viven en sus propiedades con normalidad, pero con un mal sabor de boca. El año pasado, apenas lograron terminar por fin la instalación del elevador, lo último que faltaba. Hace tiempo que dejaron de intentar contactar con la inmobiliaria y nunca interpusieron una denuncia penal. “Consideramos que nos salía más caro contratar un abogado, y que iba a ser un largo tiempo de litigio, y que mejor ese dinero que íbamos a gastar, lo usáramos en lo que dejaron inconcluso en el edificio”, comenta Sofía.