Las grandes ciudades pierden terreno frente a destinos turísticos y ciudades intermedias en el mercado inmobiliario mexicano.
Por: Diana Zavala
El mercado inmobiliario mexicano es tan heterogéneo como la cantidad de ciudades que posee, aunque comparten una realidad: el alza. Mientras las zonas turísticas marcan récords históricos en plusvalía con incrementos superiores al 15%, las grandes metrópolis enfrentan desafíos en sus modelos de crecimiento. Al mismo tiempo, ciudades intermedias emergen como nuevos polos de desarrollo y las zonas fronterizas experimentan presiones por fenómenos transnacionales.
La radiografía del sector en 2024 revela un panorama complejo y diverso. A nivel nacional, el valor de la vivienda registró un aumento de 9.7% en el primer trimestre del año, con un precio promedio de 1.7 millones de pesos. Sin embargo, esta cifra tiene detrás realidades regionales contrastantes que están redefiniendo el mapa inmobiliario del país, de acuerdo a la consultora inmobiliaria 4S Real Estate.
Las tres entidades que tradicionalmente han liderado el mercado —Nuevo León, Jalisco y Estado de México— mantienen su dominio en términos de volumen, concentrando casi el 30% de las ventas nacionales.
Estas son las 10 ciudades que lideran el crecimiento inmobiliario en el país.
Fuente: Propiedades.com / INEGI.
Las ciudades de playa son las que encabezan la plusvalía del país. Baja California Sur, con Los Cabos, son los que dominan el mercado, seguido de la Riviera Maya en Quintana Roo. "Los estados que están por arriba de la media son principalmente aquellos con plazas turísticas. Quienes hayan comprado una propiedad en el 2020 o 2021 en Los Cabos, Tulum o en Playa del Carmen, tuvieron un gran acierto", señala Marisol Becerra, social regional México-Centro de 4S Real Estate.
En Quintana Roo, particularmente en la Riviera Maya, el panorama para 2025 se perfila optimista. El Tren Maya y el Aeropuerto de Tulum continúan potenciando el atractivo de la región, fortaleciendo a Cancún, Playa del Carmen y Tulum como destinos estratégicos para el mercado de segunda vivienda, explica Arturo Garcidueñas, socio regional Sureste de 4S Real Estate.
La dinámica de comercialización en la Riviera Maya muestra patrones distintivos. Mientras Cancún mantiene un crecimiento sostenido en ventas durante los últimos cinco años, Tulum ha enfrentado una desaceleración desde 2021. Playa del Carmen, por su parte, registró un desempeño destacado en 2021, pero experimenta una ralentización desde 2023.
Tijuana presenta un fenómeno único impulsado por su vecindad con California. El precio por metro cuadrado de vivienda vertical pasó de 38,833 pesos en 2020 a 56,360 pesos en 2023, con proyecciones de alcanzar los 60,000 pesos en 2024, de acuerdo a Luis Delgadillo, socio regional de 4S Real Estate.
Los beneficios fiscales y el dinamismo industrial también tienen un papel relevante en la demanda. La región fronteriza maneja un esquema de reducción de la mitad en el IVA y un crédito fiscal equivalente a la tercera parte del ISR. Durante el segundo trimestre de 2024, además las naves industriales registraron una absorción histórica durante el 2024.
Sin embargo, el mercado de renta muestra signos de saturación. El tiempo para ocupar un departamento pasó de tres días a dos meses, mientras que las rentas promedio bajaron de 1,800 a 1,300 dólares en un año. La geografía compleja de la ciudad, rodeada por montañas, mar y la frontera, limita la expansión urbana.
La capital regiomontana enfrenta una paradoja en su mercado inmobiliario. Si bien la venta de vivienda ha mostrado una caída significativa desde 2022, existe potencial. "De lograr generar esta oferta de vivienda en dichos segmentos, se configuraría un escenario en el que la venta podría colocarse entre 7,000 y 8,000 unidades al año", señala Ignacio Torres, CEO de 4S Real Estate.
El mercado regiomontano experimenta una caída en los niveles de inventario, principalmente en el segmento residencial, que tradicionalmente representa 35% de las ventas trimestrales.
"Venimos de una tendencia a la baja en los inventarios de los dos segmentos que atacan la parte central de la pirámide; hablamos del segmento residencial y, sobre todo, del segmento medio, en donde prácticamente no hay producto. Lo que esto a su vez nos está señalando, es que existe una gran oportunidad en Monterrey de ir alimentando los inventarios con estos productos, que van de 2 a 4 millones de pesos, en el caso residencial, y de 1 a 2 millones de pesos, en el segmento medio", explica Torres.
La capital jalisciense ha experimentado una transformación radical en su paisaje urbano. La oferta de vivienda vertical creció 180% en cinco años, resultado de políticas públicas realizadas en el pasado que buscan frenar la expansión de la mancha urbana.
Este año cuenta con 12,265 departamentos con expectativas de crecimiento del 5% para finales de 2024. No obstante, aunque la vivienda se multiplicó, el valor de las propiedades no aminoró.
El precio por metro cuadrado en Guadalajara aumentó de 38,866 pesos en 2019 a 47,172 pesos en 2024.
Al mismo tiempo, el tamaño promedio de las unidades disminuyó de 106 a 73 metros cuadrados. Las zonas de Puerta de Hierro, Country y Providencia concentran la mayor parte de las transacciones de vivienda vertical, con precios que alcanzan los 80,000 pesos por metro cuadrado.
La capital yucateca ha emergido como uno de los polos de atracción inmobiliarios con más potencial en el país.
En la actualidad, cuenta con más de 300 proyectos en venta y un inventario de 11,845 unidades de vivienda, con un boom particular en el segmento residencial, que ha llevado al mercado inmobiliario a explorar otro tipo de propuestas, como las residencias de marca.
Sin embargo, el aumento de precio en la vivienda es generalizado. El precio promedio de renta alcanza los 11,676 pesos mensuales para un departamento de 65 metros cuadrados, un 21% más que hace dos años.
La demanda proviene en un 43% de residentes de estados vecinos y en un 23% de personas del Valle de México, de acuerdo a la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).
La zona de mayor incremento en el precio es el Centro, la más turística, que en enero de 2024 se colocó en 11,305 pesos, una variación de 41.7% en 24 meses. La colonia más cara es San Ramón Norte Primera Sección, con un precio promedio de 14,284.50 pesos al mes.
El estado sureño había estado históricamente rezagado en el desarrollo inmobiliario, pero en el último sexenio ha destacado por su atractivo para compradores menores de 35 años, con un acumulado 83,067 créditos Infonavit entre 2019 y marzo de 2024.
Las cifras posicionan al estado (con mayor concentración en Villahermosa), como el tercer con más hipotecas brindadas por el organismo a jóvenes en todo el país.
"Se está creando una nueva zona económica en el sureste del país, hay una mayor actividad y más oportunidades de trabajo formal", explica José Luis Brindis, presidente de AMPI Villahermosa.
La entidad presenta una situación particular: las percepciones promedio de su población se ubican en la posición 17 a nivel nacional, con 6,450 pesos al mes. Sin embargo, el número de personas afiliadas al IMSS aumentó de 172,118 en marzo de 2017 a 225,114 en marzo. Del total de trabajadores, 45.77% tiene menos de 35 años.
Querétaro mantiene un crecimiento sostenido impulsado por la migración interna desde la pandemia, cuando la posibilidad de teletrabajo atrajo a nuevos residentes.
La demanda en las zonas residenciales se mantiene fuerte, impulsada por el crecimiento poblacional y el poder adquisitivo relativamente alto de los nuevos habitantes, especialmente familias jóvenes y profesionales que pueden trabajar de forma remota, quienes optan por viviendas horizontales en las nuevas zonas de desarrollo como Zibatá, Refugio y Zakia, la zona de El Marqués, y algunas áreas de Corregidora.
La ciudad del Bajío mantiene un desarrollo sostenido, especialmente en el segmento de vivienda horizontal. "El caso de Querétaro como estado y zona metropolitana es prácticamente inmejorable", afirma Carlos del Valle, Socio Regional Bajío de 4S Real Estate, quien proyecta un crecimiento poblacional del 125% para 2050.
La preferencia por casas sobre departamentos sigue siendo notable, con un 70% de las personas optando por vivienda horizontal. Los precios oscilan desde los 900,000 pesos hasta los 5 millones, dependiendo de la zona y el tipo de desarrollo.
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